Бизнесмены, которые собираются зарегистрировать ИП или акционерное общество, не всегда располагают собственным помещением, чтобы отразить это в регистрационной документации. При этом регистрация фирмы по юридическому адресу объекта недвижимости, полученной по договору субаренды, сопряжена с дополнительными рисками, рассмотренными в предлагаемом обзоре.
Наличие правовых оснований
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, в права арендатора входит возможность передачи недвижимого имущества, взятого в аренду, другим лицам, если собственник не возражает против этих действий. Эти условия должны быть зафиксированы в соответствующем соглашении между сторонами.
Нередко арендатор задействует субаренду, чтобы передать объект для последующей регистрации ООО по его местоположению. В отличие от обычных условий, количество участников данной сделки вместо двух, увеличивается до трех:
- непосредственного владельца недвижимой собственности;
- арендатора, заключившего арендный договор с собственником;
- субарендатора, подписавшего договор с человеком, который арендовал помещение.
Как уже отмечалось, субарендное соглашение можно заключить при условии, что собственник недвижимого объекта не только поставлен в известность об этих действиях, но и письменно подтвердил согласие.
В российском законодательстве правовые условия оформления этого документального подтверждения не согласованы, что является определенным пробелом. Это может стать проблемой для любой из сторон. К тому же, законом не установлена нормативная процедура составления этого письма.
С учетом представленных обстоятельств и пробелов законодательства, вопрос можно решить следующими способами:
- предусмотреть соответствующую возможность в договоре аренды между арендатором и владельцем;
- выдать письменный ответ на запрос с уведомлением о передаче недвижимости в субаренду, направленный собственнику лицом, оформившим арендное соглашение.
Хотя отсутствие четкой нормативной базы оставляет некоторую неопределенность при решении данного вопроса.
Характер рисков
При регистрации компании по адресу, полученному на основании договора субаренды нежилого помещения, присутствуют определенные риски. Потребуется согласие собственника, оформленное в письменном виде. Это требование императивно.
К примеру, если в договоре аренды указать, что арендатор может распоряжаться недвижимостью в указанных целях без согласия собственника, это условие незаконно. Соглашение соответствующего содержания признают ничтожным при судебном разбирательстве.
Важно учитывать сроки действия договора субаренды. Этот документ не может действовать дольше арендного договора. Поэтому после истечения этого периода, у предпринимателя могут возникнуть сложности с последующей деятельностью, поскольку фирма лишится регистрационного адреса, если владелец не договорится с арендатором о продлении аренды.
Описанная ситуация возникнет форсмажорно, если арендное соглашение расторгнут досрочно либо признают в суде неправомерным по какой-либо причине.
Еще одна особенность в том, что субарендатору не вправе передать полномочия по распоряжению недвижимостью, большие, чем у арендатора.
При некоторых обстоятельствах, у лица, взявшего помещение в субаренду, могут возникнуть сложности при взаимоотношениях со своим арендодателем. Все арендные соглашения, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации. Если этого не сделать, арендатор вправе вынуть субарендатора освободить помещение досрочно, а последний не сможет защитить свои права в суде, поскольку договорная документация оформлена с нарушением требований законодательства.
На зарегистрированный адрес предприниматель будет получать почтовую корреспонденцию от налоговых органов, деловых партнеров, банка, других отправителей. В субарендном соглашении важно оговорить порядок получения почты, что может стать еще одной проблемой, вызвав задержку в доставке отправлений.
Основные сложности открытия компании по юридическому адресу по субаренде в том, что бизнесмен получает помещение у посредника. Это может стать проблемой, если изменится характер отношений между собственником недвижимости и арендатором. Дополнительную проблему представляет неполнота нормативной базы, что осложняет судебные разбирательства для защиты собственных прав.
