Что входит в понятие "Адрес массовой регистрации" и где он используется.

Отношения по поводу приобретения либо аренды юридического адреса не нашли прямого отражения в законодательстве России, но источниками такого договора можно считать общие положения об аренде, содержащиеся в ст.ст. 606-625 ГК Российской Федерации, а также вопросы аренды помещений, раскрываемые статьями 650-655 указанного свода законов.

Общие положения об аренде

Законодатель в параграфе 1 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации определяет стороны договора – это арендодатель и арендатор. К существенным условиям арендного договора относится определенный объект: подлежащее аренде обособленное имущество должно быть четко оговорено. Некоторые правоведы полагают, что это единственное существенное условия договора аренды, и во всех остальных пунктах договора стороны могут указывать любые согласованные между ними условия. Однако есть также мнение о других имеющих важное значение условиях договора, например: договор аренды возмездный, поэтому вносимая арендодателем плата за пользование взятым в аренду имуществом также должна быть в нем прямо обозначена. Поскольку аренда – это временное пользование и владение объектом, то также должен быть определен срок арендных отношений. Если срок не указан, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок, который не может превышать предельного (ст. 610 ГК). Другие условия договора аренды по общему мнению не являются существенными.

Одним из важнейших источников арендных правоотношений можно признать сложившиеся на момент заключения сделки обычаи делового оборота, которые будут рассмотрены в данной статье наряду с положениями законодательства.

607-я статья ГК предполагает в качестве объектов аренды непотребляемые вещи, такие как земельные участки, имущественные комплексы, предприятия, обособленные природные объекты, здания, оборудование, транспорт, сооружения и др. По форме это также могут быть прокат и лизинг (ст. 625 ГК РФ).

Требования законодательства к договору аренды помещений

Рассматриваемый вопрос регулируется прежде всего параграфом 4 ГК РФ, касающимся арендных отношений, возникающих в отношении зданий и сооружений. Статья 651 определяет обязательность госрегистрации договора аренды, если таковой заключен на срок свыше одного года, поэтому практика, сложившаяся в настоящее время, определяет в качестве обычного срока договора аренды 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации. Такие договоры не подлежат обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе. Однако обязательна письменная форма, иначе договор аренды считается недействительным.

Смотрите также:
Можно ли сменить юридический адрес в ходе ликвидации компании?
Регистрационные действия

Сделка предполагает передачу на указанный срок арендатору арендодателем прав пользования, право распоряжения соответствующим объектом аренды остается у арендодателя.

Арендная плата считается существенным условием договора аренды в силу статьи 654 ГК РФ, и без указания размера арендной платы данная сделка считается незаключенной.

Важнейшим документом, сопровождающим сделку по аренде здания или его части – помещения, считается передаточный акт либо аналогичный ему документ, подписанный сторонами сделки, на это прямо указывает статья 655 Гражданского кодекса. На практике часто встречается такое написание названия этого акта: «Акт приемки – передачи помещения». Название может иметь варианты, но считается, что арендодатель передал здание, сооружение, помещение в аренду только тогда, когда это действие сопровождается подписанием сторонами указанного акта.

ГК содержит также такой вид аренды, как аренда предприятия, но по закону этот договор подлежит госрегистрации с момента подписания, поэтому данный вид сделок не имеет широкого распространения: на практике в подобных случаях легче разбить подобный договор на несколько отдельных, не требующих государственной регистрации документов, связанных с арендой соответственно помещения, транспорта, станков, оборудования, оргтехники и так далее.

Важно понимать, что арендные отношения имеют срочный характер (см. ст. 650 ГК), и в этом главное отличие данного вида сделок от сделок купли-продажи. То есть взятое в аренду имущество должно быть возвращено собственнику после окончания срока договора. Передача арендованного помещения арендатором арендодателю по истечении срока арендных отношений производится в том же порядке, в каком оно переходило от собственника к арендатору – то есть при подписании соответствующего передаточного акта.

Существенные условия договора аренды юридического адреса

Договор аренды юридического адреса можно считать частным случаем договора аренды зданий, сооружений, помещений при соблюдении условий, предъявляемых законодателем к сделкам подобного рода. Сторонами здесь могут выступать либо юридические лица, либо собственник – физическое лицо и арендатор – юридическое лицо. Сдавать в аренду указанные объекты может либо сам собственник, либо уполномоченное им для ведения таких дел лицо – физическое либо юридическое. Сложившаяся на практике форма аренды юридического адреса – это так называемый «Договор аренды рабочего места». Что он предполагает? Собственно пользование юридическим адресом, который арендодатель может указывать в качестве своего места нахождения. Чаще всего такой договор заключается на срок 11 месяцев. Пользование арендованным помещением как таковым обычно не предполагается, однако может быть предусмотрено. В таких случаях обычно определяется порядок нахождения арендатора в арендуемом помещении: к примеру, один час в течение месяца; условия нахождения арендатора в течение дополнительного времени в данном месте может быть также оговорено в условиях договора аренды юридического адреса, например, на время проведения проверок либо проведения переговоров. Такая форма договора у специалистов неофициально называется «стул на час»; она полностью устраивает собственника, но является ли она приемлемой для арендатора?

Часто договор аренды рабочего места не удовлетворяет запрашивающую его организацию – например банк, и для этого имеются основания, поскольку в таком договоре не указаны важнейшие условия, характеризующие договоры аренды: отсутствует четко выделенный объект – помещение, зафиксированное в документах, схемах, планах с указанием его метража, не указана полная стоимость по договору и прием-передача помещения не подтверждены передаточным актом. В этом случае собственник может подготовить договор в той форме, которая больше подходит под требования третьих лиц, то есть арендатору выдается договор аренды. Иногда собственник или его представитель сразу подготавливает целиком весь комплект документов, передаваемых клиенту при покупке или аренде юридического адреса, куда входит вся сопутствующая документация.

Если имущество арендуется не непосредственно у собственника, а сдается в поднаем, то соответственно заключается договор субаренды. Одной из сторон по нему является арендодатель, выступающий также арендатором по первичному договору с собственником. Срок субаренды не может превышать срок аренды, поэтому субарендатору необходимо внимательно изучить договор аренды данного помещения. В нем также прямо и недвусмысленно должна быть отражена возможность сдачи помещения в субаренду.

Собственник обязан предоставить гарантийное письмо и обеспечить подтверждение юридического адреса. В ряде случаев собственник готов оказывать сопутствующие услуги, такие как организация почтового, а иногда и секретарского обслуживания, принятие проверок и так далее.

В условиях, когда невозможно совпадение юридического адреса с фактическим, покупка юридического адреса может оказаться бюджетным и удобным способом «прописки» юридического лица.